Pokud vlastníte nemovitost nebo ji prodáváte anebo ji kupujete, tak se Vás může týkat povinnost uhradit různé daně. Jaké daně a kdy se Vás týkají se pokusím vysvětlit v následujícím článku.
Daň z nemovitosti?
Jestliže vlastníte pozemek, rodinný dům nebo byt v osobním vlastnictví, tak se Vás týká daň z nemovitosti. Pokud jste např. v roce 2022 koupili, zdědili nebo dostali darem jakoukoli nemovitost, tak máte povinnost nejpozději do 31. ledna 2023 podat daňové přiznání pro daň z nemovitých věcí.
V případě manželů nebo spoluvlastníků může daň za celou nemovitost uhradit pouze jeden z nich.
Pokud máte aktivní datovou schránku, máte povinnost podat daňové přiznání elektronicky. Při porušení tohoto pravidla Vám hrozí pokuta 2 000 kč.
Toto daňové přiznání se podává pouze jednou a následně Vám vždy v květnu automaticky přijde informace o výši daně k zaplacení.
Pokud by však na nemovitosti došlo ke změně, která má vliv na výši daně, tak se musí daňové přiznání podat znovu. Změnou může být změna podlahové plochy domu, (např. při rekonstrukci) nebo změna velikosti pozemku nebo kolaudace domu na pozemku apod.
Zde můžete využít odkaz na formuláře EPO , kde můžete podat všechny možné daně online. Také tam můžete využít průvodce, který Vás provede celým formulářem a pomůže Vám jej vyplnit.
Daň z nabytí nemovitých věcí
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2021 zrušena a jestliže tedy kupujete nemovitost, tak se Vás nijak netýká.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
V případě prodeje nemovitosti Vám vzniká příjem z tohoto prodeje a tím pádem také povinnost uhradit daň z příjmu ve výši 15 %. Tato daň se nepočítá z prodejní ceny, ale pouze ze zisku při prodeji.
Příklad: Pan XY koupil v roce 2018 byt za cenu 4 000 000 kč. V roce 2020 se rozhodl byt prodat a podařilo se mu byt prodat za 4 600 000 kč. S prodejem bytu měl náklady na vymalování, právní servis a provizi realitní kanceláře v celkové výši 200 000 kč.
Základ daně se potom počítá: 4 600 000 kč – 4 000 000 kč – 200 000 kč = 400 000 kč. Tuto částku zahrne pan XY při vyplňování formuláře pro přiznání k dani z příjmu do celkového výpočtu daně z příjmu. Pokud by neměl žádný jiný příjem, tak daň z této částky činí 15 % – 60 000 Kč.
Jestliže, ale splníte alespoň jednu z následujících podmínek, tak budete od této daně osvobozeni:
- Vlastníte nemovitost 5 nebo 10 let a déle. Jestliže jste nemovitost nabyli před 1. lednem 2021 platí lhůta 5 let. Jestliže jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, platí pro Vás lhůta 10 let. Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste zdědili v přímé linii, tak se do celkové doby počítá také doba vlastnictví zůstavitele, tedy toho, kdo Vám nemovitost odkázal.
- Bydlíte v nemovitosti 2 roky a déle. I když nebudete mít v nemovitosti trvalé bydliště (máte jej např. stále u rodičů), tak by mělo stačit, když prokážete, že na dané adrese skutečně bydlíte, např. je elektřina na Vaše jméno.
- U nezastavěného pozemku tento důvod pro osvobození od daně nelze uplatnit, protože z pohledu FÚ na prázdném pozemku nemůžete bydlet, takže u pozemku platí pouze vlastnictví v délce 5 nebo10 let a déle, viz první bod.
- Finanční prostředky získané prodejem nemovitosti použijete opět na pořízení jiné nemovitosti pro svou osobní potřebu. Zde platí lhůta 1 roku, kdy můžete tento nárok uplatnit, a to dokonce i zpětně.
Příklad: V březnu 2022 jste získali prodejem bytu 4 600 000 kč. Pokud tyto peníze použijete na nákup jiné nemovitosti pro svou bytovou potřebu v termínu od 1.1.2021 do 31.12 2023, tak budete od daně z příjmu z této částky osvobozeni.
Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu
Z pohledu zákona se nejedná o prodej nemovitosti, protože byt patří i po prodeji stále stejnému družstvu. Jedná se o prodej (družstevního) podílu v obchodní korporaci a zde pro osvobození od daně z příjmu platí lhůta 5 let od nabytí. V případě dědictví družstevního podílu v přímé linii se opět započítává také doba zůstavitele. viz § 4 odstavec 1), písmeno s) Zákona o dani z příjmu.
Dědická a darovací daň
Obě tyto daně byly od 1.1.2014 zrušené.
Ale může se Vás týkat daň z příjmu.
U zděděné nemovitosti se daň z příjmu neplatí, viz § 4a písmeno a) zákona o dani z příjmu.
U darované nemovitosti záleží na tom, kdo Vám ji daroval.
Daň z příjmu z daru neplatíte:
- jestliže Vám ji daroval příbuzný v přímé linii v linii přímé (např. otec synovi, vnukovi či opačně)
- jestliže Vám ji daroval příbuzný v linii vedlejší, tj. sourozenec, strýc, teta, synovec nebo neteř, manžel, manžel vašeho dítěte, dítě vašeho manžela, rodiče vašeho manžela nebo manžela jednoho z vašich rodičů.
- jestliže Vám ji darovala osoba, se kterou jste žili nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu jste pečovali o domácnost nebo byli na tuto osobu odkázáni výživou, viz § 10 odst. 3c Zákona o dani z příjmu.
V ostatních případech máte povinnost zaplatit daň z příjmu ve výši 15 %.
Prodej zděděné nebo darované nemovitosti
Zde se podmínky pro osvobození zásadně liší.
- Při prodeji zděděné nemovitosti v přímé linii, daň z příjmu neplatíte, jeli splněna minimální doba zůstavitelem.
- Při prodeji darované nemovitosti musíte splnit min. jednu z podmínek, jak jsem popisoval výše.
Příklad: Zdědíte byt po rodičích, kteří tam žili 20 let. Vy můžete tento byt okamžitě prodat a jste od daně z příjmu osvobozeni.
Ale pokud Vám vaši rodiče stejný byt darují, tak musíte splnit minimálně jednu z podmínek pro osvobození od daně z příjmu, které zmiňuji výše.
Závěr
Snad se mi podařilo ukázat a osvětlit nejčastější daně, které Vás u nemovitostí mohou potkat. Pokud podobnou věc řešíte a nejste si jisti, určitě se raději obraťte na odborníka, který Vám správně poradí. Určitě se to vyplatí, než potom řešit problémy s finančním úřadem.
Od roku 2012 jsem v Aktivreality absolvoval velké množství školení a zprostředkoval hodně prodejů nemovitostí – pokud tedy uvažujete o prodeji bytu, domu nebo pozemku, můžete se mi ozvat, vše spolu v klidu probereme a když se spolu domluvíme, tak Vaši nemovitost úspěšně prodáme.
Také zde můžete využít elektronického asistenta pro výpočet odhadu tržní ceny a na pár kliknutí dostanete výsledek do Vašeho Messengeru. Stačí kliknout zde na stránce vpravo dole na znak messengeru 
nebo si načtěte do mobilu tento QR kód.
Zdravím Vás a přeji úspěšný prodej Vaší nemovitosti
Boris Nikolov
