Bydlíte v družstevním bytě a přemýšlíte o jeho prodeji? A napadá Vás spousta otázek? Lze vlastně družstevní byt jednoduše prodat? Povolí mi družstvo převod členských práv? Dokážu najít kupce, který bude ochoten za bytovou jednotku zaplatit odpovídající částku? Na následujících řádcích Vám jednoduše vysvětlím jak prodat družstevní byt v 5 jednoduchých krocích.
Krok č. 1 – definování pojmu družstevní vlastnictví
Již ze samotného označení družstevní byt vyplývá, že družstevní byt je majetek spadající do vlastnictví příslušného bytového družstva. Vy jako člen družstva vlastníte majetkový podíl v družstvu s užívacími právy k Vašemu bytu. Kromě bytu je do Vašeho podílu zahrnutý také podíl na společných prostorech v domě a většinou také podíl na pozemku pod domem, případně okolo domu.
V případě prodeje družstevního bytu neprodáváte byt jako takový, protože ten bude stále patřit družstvu, ale prodáváte právě výše zmíněný družstevní podíl se všemi právy a povinnostmi. Takže po právní stránce se jedná o Převod družstevního podílu.
Krok č. 2 – jak nastavit odpovídající cenu?
Cena družstevního bytu se stanovuje podobně jako u bytů v osobním vlastnictví, jen s tím rozdílem, že cena družstevních bytů je o něco nižší než u bytů v osobním vlastnictví. Této skutečnosti byste měli věnovat pozornost při nastavování optimální ceny. Ideální je, pokud se necháte inspirovat cenou družstevních bytů ve svém okolí.
Můžete také využít profesionální programy pro výpočet tržní ceny, které jsou k dispozici online. Např. aplikace Cemap nebo Valuo.
Nižší ceny družstevních bytů jsou dané tím, že družstevní byt nelze použít jako zástavu pro hypoteční úvěr a tím pádem se trochu hůře financují. Bohužel řada lidí neví, že i na družstevní byt lze čerpat úvěr. Ale tomu se budu věnovat v samostatném článku.
Krok č. 3 – jaké smlouvy jsou potřeba?
Máte zájemce o koupi Vašeho družstevního bytu? Výborně a co tedy dále? Doporučuji požádat právníka o sepsání smlouvy o převodu družstevního podílu. Vy jako prodávající byste měli zájemci o koupi předložit potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu, že nemáte žádné závazky z minula. Také, že družstevní byt není vázán na třetí osobu (manžel, manželka, partner, partnerka, rodiče apod.) a neexistuje zde překážka v podobě nějakého omezení s nakládáním s Vašim družstevním podílem. Ideální je, pokud i tyto informace ukotvíte do výše popsané smlouvy. Připojit můžete také termíny pro vyklizení bytu a předání klíčů.
Do smlouvy o převodu družstevního podílu můžete, ale nemusíte uvádět prodejní cenu. Pokud ji nechcete uvádět, tak je potřeba sepsat také smlouvu o finančním vyrovnání. V této smlouvě se obě strany dohodnou na předání a převzetí konkrétní finanční částky a na kterou se bude smlouva o převodu podílu bude odkazovat. Proč to vlastně takto rozdělovat? Smlouvu o finančním vyrovnání na rozdíl od smlouvy o převodu podílu nemusíte ukazovat družstvu. Družstvo totiž nemusí znát výši ceny za Váš družstevní podíl.
Krok č. 4 – Je nutná úschova kupní ceny?
Určitě doporučuji použít úschovu kupní ceny u advokáta, notáře nebo přímo u banky. Úschova kupní ceny funguje tak, že se s advokátem, notářem nebo s bankou podepíše smlouva o úschově kupní ceny. Tento schovatel od kupujícího převezme do dočasné úschovy příslušný finanční obnos a sepíše s Vámi a s kupcem smlouvu o úschově. Jakmile jsou splněny podmínky uvedené ve smlouvě, schovatel peníze uvolní prodávajícímu. Úschovu ovšem vyřešte ještě před tím, než zamíříte na družstvo!
V tomto bodě se princip neliší od prodeje bytu v osobním vlastnictví, pouze se liší podmínky, za jakých schovatel uvolní peníze prodávající straně.
Krok č. 5 – Co je nutné předložit družstvu?
I když je družstvo po právní stránce vlastníkem bytu, tak do toho komu prodáte družstevní podíl Vám družstvo nemá právo mluvit. Ze zákona máte povinnost prodej družstevního podílu družstvu pouze oznámit. Aby nemohlo dojít k nějakým nedorozuměním, tak nejlepší je nechat si Smlouvu o převodu družstevního podílu potvrdit razítkem a podpisem vedením družstva. Smlouvu o převodu družstevního podílu podepsanou všemi stranami a potvrzenou razítkem a podpisem vedení družstva potom předáte schovateli a on Vám uvolní kupní cenu.
Závěrečné rady a tipy:
- Smlouva by měla přesně stanovit závazky obou stran do předání a po předání bytu, včetně vrácení případných přeplatků původnímu uživateli bytu.
- Jako prodávající si také musíte zařídit zasílání pošty na novou adresu, odhlásit pojištění bytu a upravit pravidelné platby ze SIPO nebo z bankovního účtu.
- Družstvo může při převodu družstevního podílu požadovat poplatek. Výše tohoto poplatku žádný právní předpis nestanoví, schvaluje jej členská schůze. Jeho výše může být od pár set Kč do několika desítek tisíc Kč. Proto doporučuji si tuto informaci zjistit ještě před uzavřením smluv se zájemcem.
- Jednotlivá družstva mohou mít různé požadavky co se týče smluv a formulářů. Je tedy lepší spojit se s družstvem ještě před podpisem smluv a zjistit co vše bude pro převod družstevního podílu třeba.
- Ze zákona máte také povinnost předložit kupujícímu Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB. O tento průkaz požádejte vedení družstva, stačí v elektronické podobě.
Od roku 2012 jsem jako makléř v Aktivreality absolvoval hodiny školení a zprostředkoval hodně prodejů družstevních bytů.
Pokud tedy uvažujete o prodeji družstevního bytu a chtěli by jste se třeba jen poradit, můžete se mi ozvat. Vše spolu v klidu probereme a pokud budete mít zájem o pomoc s prodejem, tak Váš družstevní byt také úspěšně prodáme.
Boris Nikolov
